Foire aux questions

• Quel est le prix d’achat maximum que je peux me permettre de payer pour une maison?

  Pour déterminer "vos moyens", vous devrez premièrement calculer votre revenu taxable ainsi que le montant de toutes dettes courantes et leurs versements mensuels. Si la résidence que vous achetez est votre demeure principale, calculez 32% de votre revenu pour payer les versements d’hypothèque, les taxes foncières et le chauffage. Si applicable, la moitié des frais d’entretien estimés mensuels d’un appartement en copropriété seront aussi ajouté à ce calcul.

  Deuxièmement, calculez 40% de votre revenu taxable et déduisez tous les versements mensuels de dettes, incluant les prêts automobile, cartes de crédit et marges de crédit. Le moindre du premier ou second calcul sera utilisé pour aider à déterminer quel montant de votre revenu peut être utilisé pour les versements reliés aux dépenses de loyer incluant vos frais d’hypothèque. Ces calculs sont basés sur les suggestions habituelles des prêteurs.

  En plus de considérer les montants suggérés par ces calculs, assurez-vous de calculer combien vous pensez que vous pouvez payer. Si le montant de versement avec lequel vous êtes confortable est moins que 32% de votre revenu, vous voudrez probablement vous imposer le montant moindre au lieu de vous épuisez financièrement. Ne devenez pas pauvre à cause d’une maison. Planifiez vos versements afin de pouvoir vous payer des petits plaisirs de temps en temps.

• Qu’est-ce qu’une inspection et devrais-je en avoir une?

  Une inspection résidentielle est une inspection visuelle d’une propriété afin de déterminer la condition globale de la maison. Dans ce processus, un inspecteur devrait vérifier les composantes majeures (toit, plafonds, murs, planchers, petits espaces, greniers, murs de soutènement, etc.) et systèmes (électrique, chauffage, plomberie, drainage, isolation etc.) Les résultats de l’inspection devraient être fournis à l’acheteur par écrit, en détail, généralement dans les 24 heures suivant l’inspection.

  Une inspection avant l’achat d’une maison peut rassurer l’acheteur et rendre une décision difficile plus facile. Le rapport peut indiquer qu’une maison peut avoir besoin de réparations structurelles majeures qui peuvent être prises en considération dans votre décision d’achat. Une inspection peut calmer les incertitudes et augmenter les chances d’un bon achat.

• Quel est le la mise de fonds minimum requise pour une maison?

  Une mise de fonds minimum de 5% est requise pour acheter une maison, sous réserve de certaines restrictions sur le prix maximum. Par exemple, dans la région de Vancouver, le prix d’achat maximum avec une mise de fonds de 5% est de 250 000$. Tout prix d’achat de plus de 250 000$ demande une mise de fonds minimum de 10%. En plus de la mise de fonds, vous devrez aussi démontrer que vous pourrez couvrir les coûts de fermeture applicable (frais légaux et dépenses, frais d’appréciation et un certificat de localisation, si applicable)

  Quelque soit le montant de votre mise de fonds, au moins 5% doit venir de vos propres ressources financières ou doit être un don d’un membre de votre famille. Il ne peut être emprunté.

  Les prêteurs accepteront généralement un don d’un membre de la famille comme une mise de fonds acceptable sous condition qu’une lettre signé par le donneur stipule que le montant est un don et non un prêt. Lorsque l’assurance sur le prêt hypothèque est fournie par la société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), le don doit être en votre possession avant que l’application soit envoyée à la SCHL pour son approbation.

  Les hypothèques avec moins de 25% de mise de fonds doivent avoir une assurance de prêt hypothèque fournie par la SCHL ou GE Capital.

• Qu’est ce qu’une assurance sur prêt hypothécaire?

  Une assurance de prêt hypothèque est une assurance offerte par la société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), une société d’état, et la compagnie d’assurance d’hypothèque GE Capital. Cette assurance est requise par la loi et assure le prêteur contre les défauts de paiement de l’hypothèque avec un ratio de valeur de plus de 75%. Les primes d’assurance sont entre 0,50% et 3,75%, sont payées par l’emprunteur et peuvent être ajoutées directement au montant de l’hypothèque. Cette assurance est différente d’une assurance-vie sur l’hypothèque.

• Qu’est-ce qu’une hypothèque conventionnelle

  Une hypothèque conventionnelle est une hypothèque dont la mise de fonds est égale à 25% ou plus du prix d’achat, un prêt d’une valeur de 75% ou moins. Ce type d’hypothèque ne requiert pas d’assurance sur le prêt hypothèque.

• Une faillite affecte-t-elle les qualifications pour une hypothèque?

  Dépendant des circonstances de votre faillite, certains prêteurs vous considéreront généralement pour un prêt hypothécaire.

• Une pension alimentaire affectera-t-elle les qualifications pour une hypothèque?

  Lorsque vous payez une pension alimentaire à une autre personne, le montant payé est généralement déduit de votre revenu total avant de déterminer le montant de l’hypothèque pour lequel vous pouvez vous qualifier.

  Lorsque vous êtes la personne qui reçoit une pension alimentaire d’une autre personne, le montant peut généralement être ajouté à votre revenu total avant de déterminer le montant hypothécaire pour lequel vous vous qualifiez. Le prêteur peut exiger la preuve que la pension a été versée régulièrement pendant une période de temps déterminée.

• Puis-je obtenir une hypothèque pour acheter une maison?

  Si vous répondez aux exigences, oui. D’ailleurs, même les acheteurs avec une mise de fonds de 5% peuvent se qualifier pour acheter une maison et y faire des rénovations. Pour les emprunts à haut ratio, la société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) et la compagnie d’assurance d’hypothèque GE Capital offrent des hypothèques assurés qui couvrent le prix d’achat d’une maison ainsi que les rénovations ou améliorations immédiates que l’acheteur désire faire à la propriété. Cette option évite d’obtenir le financement des rénovations ou améliorations séparément. Certaines conditions peuvent s’appliquer.

  Lorsque les améliorations sont cosmétiques, les taux d’assurance sur prêt hypothécaire ne changent pas du taux régulier. Lorsque les améliorations sont considérés structurelles, les taux d’assurance de prêt hypothécaire sont augmentés de 0,50% du taux régulier. Pour plus d’informations sur les taux d’assurance sur prêt hypothécaire, veuillez voir les ratios pour financement d’hypothèque résidentielle.

• Puis-je utiliser un don en tant que mise de fonds?

  La majorité des prêteurs considèrent des dons monétaires comme une forme de mise de fonds acceptable. Une lettre signée par le donneur est requise pour confirmer que le montant est un vrai don et non un prêt. Lorsque l’hypothèque demande une assurance sur le prêt hypothécaire, la Société canadienne d’hypothèque et de logement demande que le prêt soit en possession de l’acheteur avant que l’application soit envoyée pour approbation. Lorsque l’assurance sur le prêt hypothécaire est fournie par la compagnie d’assurance d’hypothèque GE Capital, le don n’a pas besoin d’être en possession immédiate de l’acheteur. Voyez la section ‘Qu’est ce qu’une assurance sur le prêt hypothécaire?’ pour plus d’information.

• Qu’est-ce qu’une hypothèque pré-approuvée?

  Une hypothèque pré-approuvée offre une garantie d’un prêteur pour une période de temps spécifique (habituellement de 60 à 90 jours) et pour un montant d’argent spécifique. La pré-approbation est calculée selon les informations que vous fournissez et doit généralement répondre à certaines conditions avant que l’hypothèque soit finalisée. Les conditions peuvent être des stipulations telles qu’une confirmation écrite de l’employeur sur l’emploi et le salaire versé ou pourrait être une confirmation que la mise de fonds est payée de vos ressources personnelles..

  La majorité des agents immobiliers vous demanderont d’obtenir votre hypothèque pré-approuvée avant de vous amener voir des maisons. Les agents préfèrent généralement vous montrer des propriétés qui correspondent au montant pré-approuvé de votre hypothèque.

  Bref, l’approbation d’une hypothèque est l’une des premières étapes qu’un acheteur devrait faire avant de commencer le processus d’achat d’une maison.

• Devrais-je attendre que mon hypothèque vienne à échéance

  Les prêteurs vous garantiront souvent un taux d’intérêt jusqu'à 90 jours avant que votre hypothèque vienne à échéance. Et, à condition de ne pas augmenter le montant de votre hypothèque, les prêteurs vont aussi couvrir les frais de transfert de votre hypothèque aussi. Les prêteurs vous confirment donc un taux d’intérêt en avance de votre date d’échéance éliminant ainsi les soucis concernant un taux plus élevé. Et si les taux baissent avant la date d’échéance, le nouveau prêteur ajustera habituellement votre taux d’intérêt au taux plus bas.

  La majorité des prêteurs envoient leurs avis de renouvellement d’hypothèque aux clients actuels avec les taux d’intérêts courants. Ces taux qu’ils vous envoient ne sont souvent pas les meilleurs. Recherchez toujours la possibilité d’un taux d’intérêt moins élevé avec le prêteur ou avec un autre prêteur. Si vous ne faites pas de recherche, vous pourriez payer un taux d’intérêt plus élevé sur le renouvellement de votre hypothèque que vous ne devriez payer.

• Qu’est ce qu’une mise de fonds?

  Très peu d’acheteurs de maison ont les liquidités disponibles pour payer entièrement une maison. La majorité des acheteurs contacteront une institution financière pour une hypothèque, la première étape d’une relation à long terme. Mais même avec une hypothèque, vous devrez épargner de l’argent pour une mise de fonds.

  La mise de fonds est la portion du prix d’achat que vous devez fournir vous-même. Ce montant de la mise de fonds (ce qui représente votre mise financière, ou la valeur nette de votre nouvelle maison) devrait être déterminé bien avant de commencer à chercher votre maison.

  Plus la mise de fonds est grande, moins la maison vous coûtera à long terme. Avec une plus petite hypothèque, les intérêts seront moindres et à long terme elle vous gagnera des épargnes considérables.

• Peut-on acquérir une maison avec seulement 5% de mise de fonds?

  La majorité des prêteurs offrent maintenant des hypothèques assurées pour l’achat d’une nouvelle maison ou pour la revente de maison avec une mise de fonds moindre que les hypothèques conventionnelles – pour aussi peu que 5%. Les hypothèques avec une mise de fonds moindre doivent être assurées pour couvrir les coûts de défaut de paiement. Le coût de ces hypothèques est plus grand que les hypothèques conventionnelles car une prime d’assurance y est incluse.

  Avec une hypothèque assurée avec mise de fonds moindre, vous êtes responsable pour:

  • Évaluation et frais légaux
  • Les frais d’application pour l’assurance
  • Le paiement de la prime d’assurance de défaut de paiement sur l’hypothèque (ce montant peut être ajouté au montant de l’hypothèque)

• Comment puis-je payer mon hypothèque plus tôt?

  Il y plusieurs façons de réduire le nombre d’années requises pour payer votre hypothèque:

  • Choisissez des versements non mensuels ou optez pour un calendrier de remboursements accélérés
  • Augmentez la fréquence de votre calendrier de versements
  • Faites des versements sur le capital
  • Faites des versements doubles
  • Choisissez un amortissement réduit lors de votre renouvèlement

• Comment puis-je utiliser mes REER pour m’aider à payer ma première maison?

  Aujourd’hui, environ 50% des personnes qui achètent leur première maison utilisent leurs REER pour les aider à financer leur mise de fonds. Avec le régime d'accession à la propriété (RAP) du gouvernement fédéral, vous pouvez utiliser jusqu'à 20 000$ de vos épargnes de REER (40 000$ par couple) pour aider à payer la mise de fonds de votre première maison. Vous avez alors 15 ans pour repayer vos REER.

  Pour vous qualifier, les REER que vous utilisez doivent être en dépôt pour un minimum de 90 jours. Vous devrez aussi avoir signé une entente d’achat pour une maison admissible.

  Même si vous avez épargné pour une mise de fonds, vous aurez peut-être un avantage financier à utiliser vos épargnes à travers le Régime d'accession à la propriété. Par exemple, si vous avez épargné 20 000$ pour une mise de fonds - et en assumant que vous n’avez pas atteint le plafond de cotisation CELI de votre REER pour une contribution de ce montant, vous pourriez transférer vos épargnes dans un investissement enregistré au moins 90 jours avant la date de fermeture. Vous pourrez ensuite retirer l’argent à travers le Régime d'accession à la propriété.

  L’avantage ? Votre contribution de REER de 20 000$ sera calculée en déduction de taxe cette année là. Utilisez le remboursement que vous recevrez pour repayer le REER ou autres dépenses reliées à l’achat de votre maison.

  Bien qu’utiliser vos REER pour une mise de fonds vous permet d’acheter une maison plus tôt, ça peut par contre vous empêcher de profiter de certaines options de croissance exonérées d’impôt. Assurez-vous de demander à votre planificateur financier si cette stratégie, selon votre situation financière personnelle, est bonne pour vous.

• Quels sont les coûts associés à l’achat d’une maison?

  Premièrement, vous devrez vous assurez que vous avez suffisamment d’argent pour une mise de fonds – la portion du prix d’achat que vous devez fournir vous-même.

  Pour vous qualifier pour une hypothèque conventionnelle, vous aurez besoin d’une mise de fonds de 25% ou plus. Cependant, vous pourrez vous qualifier pour une hypothèque assurée à mise de fonds moindre avec une mise de fonds d’aussi peu que 5%.

  Deuxièmement, vous aurez besoin d’argent pour les coûts de fermeture (jusqu'à 2,5% du prix de base de l’achat).

  Si vous désirez que votre maison soit inspectée par un inspecteur professionnel, (ce que nous recommandons fortement) vous devrez payer des frais d’inspection. L’inspection vous révélera les parties de la maison qui ont besoin de réparation ou d’entretien et vous assurera que la maison est structurellement solide. Habituellement, l’inspecteur vous donnera un rapport écrit. Si celui-ci ne vous donne pas de rapport écrit, exigez-en un.

  Vous serez responsable de payer les frais et dépenses pour l’avocat ou le notaire pour l’achat de votre maison. Nous suggérons que vous magasiniez pour ces services avant de prendre une décision, car les frais peuvent varier de façon significative.

  Il y a des frais de fermeture et des frais d’ajustement, des frais d’ajustement d’intérêts entre l’acheteur et le vendeur et (dépendant de la région où vous demeurez) une taxe de transfert de propriété - une taxe unique basée sur un pourcentage du prix d’achat de la propriété et/ou du montant de l’hypothèque.

  Finalement, vous devrez avoir l’assurance-propriété en place avant la date de clôture. Vous êtes aussi responsable des coûts de déménagement.

  Souvenez-vous qu’il y a plusieurs items que vous devrez aussi acheter comme des appareils électroménagers, des outils de jardin, des nettoyants, etc. Ces dépenses doivent faire partie de votre budget initial.

• Quel devrait être la durée du terme de mon hypothèque?

  La durée du terme de l’hypothèque peut varier de six mois à 25 ans. Généralement, le plus court le terme, les plus bas sont les intérêts. Les termes longs ont des taux plus élevés.

  Bien que les hypothèques de quatre ou cinq ans soient le choix typique des acheteurs, vous pouvez considérer une hypothèque à court terme si vous avez une plus grande tolérance pour le risque, si vous avez le temps de suivre les taux d’intérêts de près ou si vous n’êtes pas prêt à vous engager à long terme.

  Avant de choisir un terme d’hypothèque, nous vous suggérons de répondre à ces questions:

  • Planifiez-vous de revendre votre maison à court terme sans en acheter une autre? Si oui, une hypothèque à court terme serait votre meilleure solution.
  • Croyez-vous que les taux d’intérêt ont atteint le minimum et qu’ils ne baisseront probablement plus ? Si c’est le cas, une hypothèque à long terme serait le meilleur choix pour vous. De la même façon, si vous croyez que les taux d’intérêts sont trop hauts, vous voudrez probablement choisir une hypothèque à court ou moyen terme en espérant que les taux d’intérêt vont diminuer avant l’expiration de votre terme.
  • Recherchez-vous la sécurité en tant qu’acheteur de votre première maison ? Alors vous préférerez peut-être une hypothèque à long terme vous permettant de budgéter et de gérer vos dépenses mensuelles.
  • Préférez-vous suivre les taux d’intérêt de près et risquer une augmentation de vos versements d’hypothèque après un renouvellement ? Alors une hypothèque à court terme répondra à vos besoins.

• Quel sont les coûts mensuels associés à la possession d’une maison?

  Évidemment, vous avez beaucoup de responsabilités financières en tant propriétaire de maison.

  Certaines, telles que les taxes, peuvent être facturées mensuellement. Vous pouvez aussi calculer les autres taxes mensuellement. Ci-dessous, vous trouverez une liste de ces dépenses.

  Les versements d’hypothèque

  Pour la majorité des acheteurs de maison, c’est la plus grande dépense. Le montant actuel peut varier énormément parce qu’il est basé sur un grand nombre de variables, tels que le terme de l’hypothèque ou l’amortissement.

  Taxes foncières

  Les taxes foncières peuvent être payées de deux façons – vous pouvez les remettre directement à la municipalité, dans ce cas, vous devrez peut-être montrer à votre institution financière une preuve de vos versements. Elles peuvent aussi être incluses directement dans vos versements mensuels d’hypothèque.

  Taxes scolaires

  Dans certaines municipalités, ces taxes sont intégrées dans les taxes foncières. Dans d’autres municipalités, elles sont perçues séparément et sont payables en un versement annuel payable du habituellement à la fin de l’année scolaire..

  Service publics

  En tant que propriétaire de maison, vous serez responsable pour tous les services publics incluant le chauffage, gaz naturel, électricité, eau téléphone et câblodistribution.

  Entretien

  Vous devrez aussi couvrir les frais de peinture, réparation de toiture, électricité et plomberie, entrée de garage, sentiers, entretien de la pelouse et déneigement. Une propriété bien entretenue aide à préserver la valeur de votre maison, améliore le quartier et dépendant du type de rénovation, peut ajouter à la valeur de votre maison.

• Devrais-je choisir une hypothèque à court ou à long terme?

  Il est préférable de choisir une hypothèque à long terme si vous êtes occupé et n’avez pas le temps de vérifier les taux d’hypothèque. Les hypothèques de 4, 5 ou 7 ans vous permettent de profiter du taux courant tout en restant assuré que le taux sera en vigueur pour toute la durée de l’hypothèque.

  Si vous désirez garder votre hypothèque flexible, vous pouvez opter pour une hypothèque à court terme qui vous permettra de profiter d’un taux plus bas et vous permettre d’épargner.

• Qu’est-ce qu’une hypothèque à taux fixe?

  Les intérêts sur une hypothèque à taux fixe sont basés sur un terme prédéterminé – la plupart du temps de 6 mois à 25 ans. Cet arrangement vous donne l’assurance de savoir ce que vous payerez pour le terme choisi.

• Qu’est ce qu’une hypothèque à taux variable?

  C’est une hypothèque dont les versements sont fixes pour une période de un à deux ans même si les taux d’intérêt peuvent fluctuer d’un mois à l’autre selon les fluctuations du marché. Si les intérêts diminuent, plus du versement est utilisé pour réduire le capital, si les taux augmentent, une plus grande portion du versement mensuel est utilisée pour couvrir les intérêts. Par exemple les hypothèques à taux variables RBC permettent un versement prépayé de n’importe quel montant (avec certains minimums) à n’importe quelle date de versement.